Sau khi toàn bộ lực lượng viện binh đều bị tiêu diệt và mọi cố gắng nhằm xoay chuyển tình hình cũng đều bị thất bại, ngày 10-12-1427 (nhằm ngày 22-11 năm Đinh Mùi), Tổng binh giặc là Thành sơn hầu Vương Thông đành phải chấp nhận đầu hàng vô điều kiện. Lễ kí kết văn kiện đầu hàng nhục nhã này của Vương Thông được các lãnh tụ Lam Sơn đặt cho một cái tên thật hài  hước là hội thề Đông Quan !
Dự "hội thề", về phía Lam Sơn có Bình Định Vương Lê Lợi cùng các tướng tùy tùng là : Trần Nguyên Hãn, Lưu Nhân Chú, Phạm Vấn, Lê Ngân, Phạm Văn Xảo, Bùi Bị, Trịnh Khả, Nguyễn Chích, Nguyễn Lý, Phạm Bôi, Lê Văn An, Bế Khắc Thiện và Ma Luân.
Về phía quân Minh có Vương Thông cùng các tướng tùy tùng là Mã Anh, Sơn Thọ, Mã Kỳ, Trần Trí, Lý An, Phương Chính, Trần Tuấn, Chu Kỳ Hân, Trần Hựu, Quách Vĩnh Thanh, Dực Khiêm, Lục Quảng Bình, Hồng Bỉnh Lương, Lục Trinh, Dương Thời Tập và Quách Đoan.
Sách Đại Việt sử kí toàn thư (bản kỉ, quyển 10, tờ 46-b và tờ 47-a) chép rằng : "Bấy giờ, các tướng sĩ và người trong nước căm thù quân Minh tột độ vì chúng đã giết cha con, thân thích của họ, bèn kéo tới khuyên vua nên giết hết bọn chúng đi. Vua dụ rằng :
- Trả thù và báo oán là lẽ thường tình của con người. Nhưng, không nỡ giết người là bản tâm của bậc có lòng nhân đức. Vả lại, giết kẻ đã hàng là điều xấu không gì sánh được. Nếu được hả mối thù trong chốc lát mà phải mang tiếng xấu với muôn đời là giết kẻ đã hàng, thì chi bằng tha mạng cho tất cả lũ chúng để nhân đó dập tắt hết thảm họa chiến chinh cho đời sau, khiến sử xanh phải ghi mãi tiếng thơm đến muôn thuở. Đó chẳng phải là việc lớn hay sao ?
(Nói xong), Vua bèn hạ lệnh : Số giặc về bằng đường thủy thì cấp cho 500 chiếc thuyền, giao cho Phương Chính và Mã Kỳ nhận lãnh. Số giặc về bằng đường bộ thì cấp thêm lương thực, giao cho Sơn Thọ và Hoàng Phúc nhận lãnh. Riêng số giặc bị bắt hoặc đầu hàng từ trước, tổng cộng hơn hai vạn người cùng với hơn hai vạn con ngựa thì giao cho Mã Anh nhận lãnh và cho Chinh Man tướng quân là Trần Tuấn đem quân trấn thủ đi theo.
Tất cả quân Minh đều kéo nhau đến dinh Bồ Đề để lạy tạ mà về. Bọn Phương Chính, phần vì xúc động, phần vì hổ thẹn mà rơi cả nước mắt".
Sách Quân trung từ mệnh tập của Nguyễn Trãi đã ghi lại lời thề của Vương Thông trong "hội thề" này như sau :
“Về phía bọn Tổng binh Thành sơn hầu là Vương Thông, nếu không có lòng thực, tự làm trái lời thề, nhất là khi người phục dịch và thuyền bè đã sắp sẵn rồi, cầu đường cũng đã sửa xong rồi, mà không làm theo lời bàn, nghĩa là không lập tức đem quân về nước, cứ kéo dài năm tháng để đợi viện binh, hoặc giả là khi về đến triều đình mà tâu sai sự lí, không sợ thần linh sông núi  nước An Nam, hoặc bàn khác đi, hoặc cho quân cướp phá dọc đường thì Trời, Đất cùng Danh Sơn, Đại Xuyên và Thần Kỳ các xứ tất đem bọn quan Tổng binh Thành sơn hầu là Vương Thông, tự bản thân cho đến cả nhà, cùng thân thích, đều làm cho chết hết và cả đến lũ quan quân cũng không một ai được sống sót trở về” (Chúng tôi nhấn mạnh - ND).
Ngày 29-12-1427, Vương Thông bắt đầu cho quân rút lui và đến ngày 3-1-1428 thì đất nước sạch bóng quân xâm lăng. Cuộc chiến tranh giải phóng vĩ đại của thế kỉ XV kết thúc toàn thắng. Năm đó, Lê Lợi lên ngôi Hoàng đế, nhà Hậu Lê được chính thức lập ra.
Các tác giả sách Đại Việt sử kí toàn thư đã có lời bàn về sự kiện trọng đại này. Lời bàn ghi ở quyển 10, tờ 55-a như sau :
"Từ khi trời đất đã phân chia, thì Nam Bắc giới hạn rạch ròi. Phương Bắc lớn mạnh nhưng không thể đè bẹp được phương Nam. Cứ xem các thời (Tiền) Lê, Lý và Trần thì đủ biết. Bởi vậy, cuối thời Tam Quốc, phương Nam tuy có yếu nhưng cũng chỉ là nội loạn. Nhà Nhuận Hồ thì bạo ngược đã quá, để đến nỗi nước mất, thân nhục, giặc Bắc hưng tàn, dân tình khốn khổ. May thay, lòng trời còn đó, thánh chúa lại ra đời, chinh phục bằng nghĩa, đánh dẹp bằng nhân, cho nên, non sông mới được đổi mới, nhật nguyệt mới lại được sáng tươi. Nhân dân từ đấy bình yên, nước nhà từ đấy thịnh trị. Ấy là bởi vua tôi một dạ, trên dưới cùng lòng vậy. Ôi, đại loạn thì phải trị, lẽ ấy xưa nay rành rành".